不動產交易利得之所得稅課稅制度
一、房地合一新制2.0課稅方式：
(一)新制個人部分
項目 | 內容 |
課稅範圍 |
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免納 所得稅 | 交易之房屋、土地有下列情形者免納所得稅（計 4 款）： 1. 個人或其配偶、未成年子女之自住房屋、土地，設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得計算在 4 百萬元以下免納所得稅；但個人與其配偶及未成年子女於交易前六年内曾適用前揭規定者除外。（註）：課稅所得超過 4 百萬元部分，按 10%稅率課徵。 2. 符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地。 3. 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 4. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。 |
課稅稅率 |
1.持有2年以內：45%； 持有超過2年，未逾 5年：35%； 持有超過5年，未逾10年：20%； 持有超過10年：15% 2. 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 5年以 下之房屋、土地：20% 3.個人以自有土地與營利事業合作興建房屋（合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建），自土地取得之日起算 5年內完成並銷售該房屋、土地：20% 4. 個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例参與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在 5 年以下者：20% 5.符合所得稅法第4條之5第 1 項第 1 款規定(設籍並連續居住 6年以上，且無出租、供營業或執行業務使用)之自住房屋、土地，按所得稅法第 14條之4 第3項規定計算之所得餘額超過四百萬元部分：10%
1.持有2年以內：45% 2.持有超過2年：35% |
持有期間合併計算 | 1.繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 2.取自配偶贈與者，得將配偶持有期間合併計算。 3.個人拆除自住房屋（辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務）自地自建或與營利事業合建分屋，或以該自住房屋参與都更或重建(條例)，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。 |
課稅稅基 | 1.房屋、土地 房地交易所得 （A）計算方式如下： (1)出價取得：（A）=交易時成交價額一原始取得成本一因取得、改良及移轉而支付之費用 (2)繼承或受贈取得：（A）=交易時成交價額一繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值一因取得、改良及移轉而支付之費用
(3)依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之士地漲價總數額部份之稅額外，不得列為成本費用減除。 2. 股權或出資額 (1)持有期間計算，採先進先出法認定。 (2)能提出原始取得成本者，應採用個別辦認法，或按交易時所持有之該國内外營利事業股份或出資額，依所得稅法施行細則第四十六條規定之加權平均法計算之。 |
推計課稅 | 1.個人未依法申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者，除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外，應參酌下列時價資料認定其成交價額：(1)金融機構貸款評定之價格。(2)不動產估價師之估價資料。(3)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。(4)法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。(5)報章雜誌所載市場價格。(6)其他具參考性之時價資料。(7)時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。 2.個人未提示原始取得成本之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。 3個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以 30 萬元為限。 |
課稅方式(分離課稅) | 1.個人有房屋、土地交易(或視同房屋、土地交易)所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列規定日期起算30日內申報及納稅 (1)銷售房屋或土地，於所有權移轉登記日之次日起算。 (2)銷售房屋使用權，於交易日之次日起算。 (3)銷售預售屋及其坐落基地，於交易日之次日起算。 (4)銷售股份或出資額，於交易日之次日起算。 2.免申報要件 (1)交易之房屋、土地，符合本表前揭免納所得稅第2款至第4 款規定情形。(符合第 1款免納所得稅者，仍應申報）。 (2)個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋。 (3)個人提供自有土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例規定參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建，以土地、合法建築物、他項權利或資金，交換房屋、土地。 |
重購退稅 | • 換大屋：全額退稅(與舊制同) • 大屋換小屋：比例退稅 • 重購後 5年內不得改作其他用途或再行移轉 |
(二)新制營利事業
項目 | 內容 |
課稅範圍 | 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 ◎110 年7月1日起，交易於105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。 ◎110 年7月1日起，交易於105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同房屋、土地交易課徵所得稅。 ◎110年7月1日起，交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。 |
【排除適用新制規定】 營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，屬供給不動產市場之生產性營業活動，不適用所得稅法第 24-5 條第 2、3項規定，其所得應併計營利事業所得額，依所得稅法第 5 條第 5 項規定之稅率(20%)及所得稅法相關規定課稅。(原則上延用房地合一舊制之作法，所得額之計算參 註 1） | |
免納所得稅 | 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅： 1.符合農業發展條例第 37條及第38條之1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地。 2.被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 3.尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。 |
課稅稅率 | 總機構在中國民國 ☑境內 (1)持有2年以內：45% (2)持有2年未逾 5年：35% (3)持有超過 5年：20% (4)財政部公告非自願性因素交易持有5年以下：20% (5)營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年内完成並銷售該房屋、土地者：20%， (6)營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例参與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例参與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者：20% 總機構在中國民國 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 (1)持有2年以內：45% (2)持有超過2年：35% 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，其房屋、土地交易所得額減除土地漲價總數額後之餘額，併入營利事業所得額課稅，不適用前項規定，故適用稅率：20% |
課稅稅基 | 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 1. 房屋、土地： (1)房屋、土地交易所得，應以交易時成交價額，減除相關成本及可直接合理明確歸屬或應分攤之费用、利息或損失計算 (2)房地交易所得(A)=（出售房地總價額一取得成本一必要費用） ●A>0，且（A一土地漲價總數額）≧ 0，課稅所得=A一漲價總數額 ●A>0，且（A一土地漲價總數額）＜0，課稅所得=0 ●A≦0，A 得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額 (3)依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部份之稅額外，不得列為成本費用減除。 2. 股份或出資額： (1)持有期間計算，採先進先出法認定。 (2)成本計算方法，應與所得稅法第 44 條、第 48 條及所得稅法施行細則第 46 條規定擇採之計算方式一致。 |
同年度交易二筆以上房屋、土地者 | 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 當年度交易二筆以上之房屋、土地者，逐筆計算交易所得及減除該筆交易之土地漲價總數額 |
虧損扣抵 | 總機構在中國民國 ☑境內 ☑境外 ☑有 ☑無固定營業場所及營業代理人者 逐筆計算交易所得額為負數者，得自適用相同稅率交易計算之餘額中減除，扣除不足者，得自適用不同稅率交易計算之餘額中扣除，依規定稅率計算應納稅額，惟不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。 減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年度起10年内之房屋、土地交易所得中減除。 營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，其房屋、土地交易所得額減除土地漲價總數額後之餘額，併入營利事業所得額課稅，不適用前項規定，仍適用所得稅法第39條之規定。 |
推計課稅 | 1.稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定。 2.成本無查得資料者： (1)房屋、土地按原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後價值，核定其成本。 (2)股份或出資額按取得時該被投資國內外營利事業之每股淨值或出資額，核定其成 本。 3. 費用無查得資料者，按成交價額3%計算，並以新臺幣 30 萬元為限。(所24-5第5項) *營利事業於110年7月1日以後交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其座落基地(適用房地合一稅2.0)，未提示相關帳簿、文據，仍依上揭(所24-5第5項)規定處理(財政部賦稅署111年8月17日臺稅所得字11104571970號函) |
申報及課稅方式 | 總機構在中國民國 ☑境內 不併計營利事業所得額，分開計算應納稅額，合併報繳 總機構在中國民國 ☑境外 ☑有固定營業場所及營業代理人者 由其固定營業場所或營業代理人向其申報時登記地稽徵機關辦理申報納稅 總機構在中國民國 ☑境外 ☑無固定營業場所及營業代理人者 依所得稅法施行細則第60條第2項規定委託之代理人向申報時代理人所轄稽徵機關辦理申報納稅 |
獨資、合夥特別規定 | 獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由該房屋、土地登記所有權之獨資資主或合夥組織合夥人，按其所有或持分共有部分，計算房屋、土地交易所得，依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第8點至第19點（叁、個人房屋、土地交易所得計算）規定課徵所得稅，該房屋、土地交易所得不計入獨資、合夥組織營利事業之營利事業所得額 |
(註1)營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，其所得額之計算：
1.房屋、土地交易所得為正數者： (1)減除之土地漲價總數額後之餘額為正數，計入營利事業所得額課稅、 (2)減除之土地漲價總數額後之餘額為負數者，以零計算。
2.其交易所得為負數者，不再減除土地漲價總數額，得自營利事業所得額中減除。
3.年度交易二筆以上之房屋、土地者，應逐筆計算。 (二)新得稅法第4條之4第3項規定(個人/營利事業)直接或間接持有國內外營利事業過半數股份或出資額之認定標準：
【所得稅法第4條之4第3項：個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。】
個人 財政部111.01.25台財稅字第11000633641號令 (認定方式：依下列各款計算之股份或出資額比率合計數認定之) | 營利事業 財政部111.01.25台財稅字第11000633640號令 (認定方式：依下列各款計算之股份或出資額比率合計數認定之) | |
直接持有 | 依其持有比率合併計算 | 依其持有比率合併計算 |
間接持有 | 透過其關係企業而間接持有國內外營利事業股份或出資額，且其持有關係企業股份或出資額： 1.超過50%或對其關係企業之人事、財務或營運政策具有主導能力者：以該關係企業持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算； 2.未超過50%者：按其關係企業各層持有股份或出資額比率相乘積合併計算。 | 透過其關係企業而間接持有國內外營利事業股份或出資額，且其持有關係企業股份或出資額： 1.超過50%或直接控制其關係企業之人事、財務或營運政策者：以該關係企業持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算； 2.未超過50%者：按其關係企業各層持有股份或出資額比率相乘積合併計算 |
透過關係人及被利用名義之人而間接持有 | 比照上揭間接規定計算方式-將下列各該關係人及被利用名義之人直接及間接持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算： １.第3點第3款及第4款規定之關係企業。 ２.第4點各款規定之關係人。 ３.個人利用他人名義進行股權移轉或其他安排，不當規避前2目規定構成要件者。 | 比照上揭間接規定計算方式-將下列各該關係人及被利用名義之人直接及間接持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算： １.關係企業直接持有營利事業股份或出資額之比率超過50%者。 ２.關係企業間接持有營利事業股份或出資額且各層持有比率超過50%者。 ３.依財團法人中華民國會計研究發展基金會公開之企業會計準則公報及其解釋，或金融監督管理委員會認可之國際財務報導準則、國際會計準則、解釋、解釋公告及證券發行人財務報告編製準則規定，關係企業對營利事業具有控制能力者。 ４.本令認定標準第3點第4款至第6款規定之關係企業。 ５.本令認定標準第4點第1款至第5款規定之關係人。 ６.其他足資證明對營利事業之人事、財務及營運政策具有主導能力之關係人。 ７.營利事業利用他人名義進行股權移轉或其他安排，不當規避前6目規定構成要件者。 |
關係人 | 所稱關係人，包括關係企業及關係企業以外之關係人。 | 所稱關係人，包括關係企業及關係企業以外之關係人。 |
關係企業 | (認定標準第3點) 關係企業，指個人與國內外其他營利事業間有下列關係者： (一)個人直接或間接持有營利事業有表決權之股份或出資額，達該營利事業已發行有表決權之股份總數或資本總額20%。 (二)個人持有股份或出資額占營利事業有表決權之股份總數或資本總額百分比為最高且達10%。 (三)個人直接或間接持有股份或出資額占股份總數或資本總額超過50%之營利事業，派任於另一營利事業之董事，合計達該另一營利事業董事總席次半數。 (四)個人、配偶或二親等以內親屬擔任營利事業之董事長、總經理或與其相當或更高層級之職位。 (五)其他足資證明個人對營利事業具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之情形。 | (認定標準第3點) 關係企業，指營利事業與國內外其他營利事業相互間有下列關係者： (一)營利事業直接或間接持有另一營利事業有表決權之股份或出資額，達該另一營利事業已發行有表決權之股份總數或資本總額20%。 (二)營利事業與另一營利事業直接或間接由相同之人持有或控制之股份或出資額占已發行有表決權之股份總數或資本總額各達20%。 (三)營利事業持有股份或出資額占另一營利事業有表決權之股份總數或資本總額百分比為最高且達10%。 (四)營利事業之執行業務股東或董事與另一營利事業之執行業務股東或董事有半數以上相同。 (五)營利事業及其直接或間接持有股份或出資額占股份總數或資本總額超過50%之營利事業，派任於另一營利事業之董事，合計達該另一營利事業董事總席次半數。 (六)營利事業之董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人與另一營利事業之董事長、總經理或與其相當或更高層級職位之人為同一人，或具有配偶或二親等以內親屬關係。 (七)營利事業直接控制另一營利事業之人事或財務政策，包括： １.營利事業指派人員擔任另一營利事業之總經理或與其相當或更高層級之職位。 ２.非金融機構之營利事業，對另一營利事業之資金融通金額或背書保證金額達該另一營利事業總資產金額之三分之一。 (八)營利事業與其他營利事業簽訂合資或聯合經營契約。 (九)其他足資證明營利事業對另一營利事業具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之情形。 |
關係企業以外之關係人 | (認定標準第4點) 關係企業以外之關係人，指與個人有下列關係之國內外個人或教育、文化、公益、慈善機關或團體： (一)配偶及二親等以內親屬。 (二)個人成立信託之受託人或非委託人之受益人。 (三)受個人捐贈金額達其平衡表或資產負債表基金總額三分之一之財團法人。 (四)個人、配偶及二親等以內親屬擔任董事總席次達半數之財團法人。 (五)前點各款規定關係企業之董事、監察人、總經理或相當或更高層級職位之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。 (六)前點各款規定關係企業之董事、監察人、總經理或相當或更高層級職位之人之配偶。 (七)前點各款規定關係企業之董事長、總經理或相當或更高層級職位之人之二親等以內親屬。 (八)個人或其配偶擔任合夥事業之合夥人，該合夥事業其他合夥人及其配偶。 (九)其他足資證明個人對另一個人或教育、文化、公益、慈善機關或團體之財務、經濟或投資行為具有實質控制能力之情形。 | (認定標準第4點) 關係企業以外之關係人，指與營利事業有下列關係之國內外個人或教育、文化、公益、慈善機關或團體： (一)受營利事業捐贈金額達其平衡表或資產負債表基金總額三分之一之財團法人。 (二)營利事業及其董事、監察人、總經理、相當或更高層級職位之人及該等人之配偶或二親等以內親屬擔任董事總席次達半數之財團法人。 (三)營利事業之董事、監察人、總經理或相當或更高層級職位之人、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。 (四)營利事業之董事、監察人、總經理或相當或更高層級職位之人之配偶。 (五)營利事業之董事長、總經理或相當或更高層級職位之人之二親等以內親屬。 (六)其他足資證明對該營利事業具有控制能力或在人事、財務、業務經營或管理政策上具有重大影響力之人。 |
二、舊制課稅方式
(一)、舊制個人部分：
項目 | 內容 |
應稅或免稅項目 | 土地交易利得 → 免課所得稅 房屋交易利得 → 應課所得稅(列入綜合所得稅結算申報之財產交易所得) |
房屋交易利得計算方式 | 房屋交易利得，應依下列先後順序，選用合適之方式計算房屋交易利得 1.有「買」及「賣」成交價，且房與地之買及賣成交價均可區分： 售價 − 成本 = 交易(損)益 房屋售價 − 房屋成本 = 房屋交易利得 土地售價 − 土地成本 = 土地交易利得 2.有買賣成交價，但房與地之買或賣成交價無法區分 房加地售價 − 房加地成本 = 「房」「地」交易利得 房地交易利得 × 出售時房屋評定現值 / 出售時(房評+土公告現值)=「房屋」交易利得 3.房地取得成本無法得知，但在台北市房地總售價 7,000 萬以上、新北市房地總售價6,000 萬以上或其他地區房地總售價 4,000 萬以上時房屋交易利得計算方式 房地總售價 × {出售時房屋評定現值 / 出售時（房評＋土地公告現值）} × 15% = 房屋交易利得 4.房地取得成本無法得知，且非屬第 3點之狀況 按財政部頒訂之各年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」計算房屋交易利得 房屋評定現值 × 各地區公告比率 = 房屋交易利得 |
(二)、舊制營利事業部分：
項目 | 內容 |
應稅或免稅項目 | 土地交易利得 → 免課所得稅，列入營利事業所得稅結算申報書之「出售資 產增益」，並自「免徵所得稅之出售土地增益」欄位減除 房屋交易利得 → 應課所得稅，列入營利事業所得稅結算申報書之「出售資 產增益」 |
房屋交易利得計算方式 | 房屋售價 − 房屋成本 = 房屋交易利得 |